编者按：我县按照上级部门部署和要求，召开会议，安排部署，整合职能，培训人员，建立机构，全面宣传，预案试行，有序有力推进不动产登记工作。县人民政府决定自2016年8月15日起，在全县范围内实施不动产统一登记。主管部门县国土资源局为使群众熟知不动产登记，特就不动产登记热点问题进行解答，敬请关注!

　　1 《不动产登记暂行条例》什么时候施行?

　　答：中华人民共和国总理李克强2014年11月12日签署第656号《中华人民共和国国务院令》，公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。

　　2　什么是“不动产”?

　　答：不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，如土地、房屋、探矿权、采矿权等土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。

　　3　什么是不动产登记?

　　答：不动产登记又称为不动产物权登记，是权利人申请国家职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。

　　4　什么是不动产统一登记?

　　答：不动产统一登记，是将分散在国土、住建、农业、林业等部门的不动产登记职能整合到一个部门，承担不动产统一登记。

　　5　不动产统一登记对普通民众有何好处?

　　答：不动产统一登记可以减少办事环节，提高工作效率，保障不动产交易安全。

　　6　不动产统一登记的基本原则是什么?

　　答：不动产登记遵循国务院确定的登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”精神，主要遵循四条原则。一是整合职责。明确一个部门负责登记，并对机构设置、簿册管理、基本程序、信息共享与保护提出统一要求。二是物权稳定。注重稳定连续、保护权利，明确已经发放的权属证书继续有效，已经依法享有的不动产权利不因登记机构和程序的改变而受到影响。三是方便群众。逐步实现一个窗口对外，并简化程序，减少群众负担。四是严格管理。重点规范登记行为，强化政府责任，提高登记质量，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力。

　　7　《不动产登记暂行条例》实施带来哪些影响?

　　答：《不动产登记暂行条例》确立不动产统一登记制度，一方面有助于推动全国各地房产信息联网，为房产税的全面征收提供条件；另一方面，《不动产登记暂行条例》规定：各级登记机构的信息纳入统一基础平台，实现信息实时共享；但出于保护隐私权等考虑，不动产登记暂行条例对“查房”主体进行明确限制，即仅“权利人”“利害关系人”“有关国家机关”可查询不动产登记信息。

　　8　《不动产登记暂行条例》实施后，老百姓手中现有的证书用不用更换?

　　答：各地不得强制当事人更换不动产权证书和登记证明，增加企业和群众负担。对老百姓持有的旧证书要坚持“不变不换”和方便企业群众原则，即权利不变动，簿证不更换；依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。

　　9　如何查看不动产信息?

　　答：三类人可以查询不动产登记信息，即“权利人”“利害关系人”“有关国家机关”。不动产登记信息共享及查询工作的时间表：2014年基本完成各级职责整合，建立基础性制度；2015年健全配套制度，平稳有序实施；2016年全面形成制度体系，正常有效运行；2017年实现信息共享，依法公开查询。

　　10　不动产登记的类型都有哪些?

　　答：依照《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记的类型包括：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

　　11　哪些不动产需要登记?

　　答：按照国务院《不动产登记暂行条例》，不动产登记的对象包括：(一)集体土地所有权；(二)房屋等建筑物、构筑物所有权；(三)森林、林木所有权；(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权；(五)建设用地使用权；(六)宅基地使用权；(七)海域使用权；(八)地役权；(九)抵押权；(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

　　12　办理不动产统一登记需要提交的材料有哪些?

　　答：申请人应当提交下列资料，并对申请资料的真实性负责。(一)登记申请书；(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；(四)不动产界址、空间界限、面积等材料；(五)与他人利害关系的说明材料；(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

　　13　哪些登记需要双方申请，哪些可以由当事人单方申请?

　　答：属于下列情形之一的，可以由当事人单方提出申请：(一)尚未登记的不动产首次申请登记的；(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的；(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；(六)申请更正登记或者异议登记的；(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。以上情况以外的，均由当事人双方共同申请。

　　14　办结不动产登记手续需要多长时间?

　　答：不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

　　15　哪种情形下不动产登记机构应当不予登记?

　　答：(一)违反法律、行政法规规定的；(二)存在尚未解决的权属争议的；(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的；(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

　　16　哪些人可以查询不动产登记资料?

　　答：权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

　　17　原有不动产权证书遗失、损害等，如何换发、补发?

　　答：不动产权属证书或登记证明破损、填制错误的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。不动产权属证书或登记证明遗失、灭失的，不动产权利人提出补发申请的，应当在公开媒体上刊发遗失、灭失声明，不动产登记机构方可补发。

　　18　伪造、变造不动产权属证书或登记证明应当承担的法律责任?

　　答：伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　19　共有不动产登记如何申请?

　　答：申请共同共有不动产登记的，应当由全体共有人或者其委托代理人提出；申请按份共有不动产登记的，应当由占份额三分之二以上的共有人或者其委托代理人提出。但共有人之间另有约定的除外。

　　共有人协议变更共有性质，以及就共有不动产的处分进行约定申请登记的，应当共同申请。共有不动产因共有人姓名、名称或者不动产自然状况变化需要申请变更登记的，可以由相关的共有人申请。

　　按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记；受让人属于共有人以外的，应当同时提交其他共有人放弃优先购买权的书面证明。按份共有人抵押其不动产份额的，应当与抵押权人共同申请登记。

　　20　在办理不动产统一登记时，哪些权利应一并申请办理?

　　答：建设用地使用权转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地范围内的建筑物、构筑物应当一并办理登记；申请建筑物、构筑物所有权转移登记、抵押登记、查封登记的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权应当一并办理登记。

　　21　哪些登记类型需要实地查看?

　　答：一是房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；二是在建建筑物抵押权登记；三是因不动产灭失导致的注销登记；四是不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

　　22　为什么要制定出台《不动产登记暂行条例》?

　　答：整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。根据物权法第十条规定，不动产实行统一登记，并授权行政法规对统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定。制定出台条例，通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登记职责，实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

　　23　如何落实统一登记机构?

　　答：为将分散的登记职责整合到一个部门，不动产登记暂行条例规定：一是明确由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导和监督。二是规定不动产登记原则上由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，直辖市、设区的市人民政府可以确定本级登记机构统一办理所属各区的登记。三是规定跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的登记机构分别办理、协商办理，或者由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

　　24　不动产登记机构及工作人员的法律责任?

　　答：不动产登记机构错误给他人登记造成损害，或当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。不动产登记机构人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　25　《不动产登记暂行条例》如何体现便民利民原则?

　　答：立法制度设计把提高办理效率、便民利民的要求贯穿始终。《不动产登记暂行条例》第四条明确规定：不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。一是统一登记机构后，不动产权利人只需到不动产所在地的不动产登记机构办理不动产登记，不用再为了登记而跑多个部门；二是明确了需要登记的不动产权利类型，让不动产权利人明确知道有哪些权利是需要进行登记的；三是明确了登记程序，规定了申请登记应当提交的材料，让不动产权利人知道如何办理不动产登记；四是建立了不动产登记信息共享和查询制度，明确要求不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。

　　26　哪些内容实现登记信息共享与保护?

　　答：关于登记信息共享，条例主要规定：一是建立信息管理基础平台，要求国土资源部会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，登记信息要纳入该平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。二是加强登记部门与管理部门的信息共享，要求登记信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门的审批信息、交易信息等实时互通共享。三是加强其他部门之间的信息共享，要求国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门加强不动产登记有关信息互通共享。

　　关于登记资料查询，条例主要规定：一是查询主体，按照物权法的有关规定，把登记资料查询人限定在权利人和利害关系人，有关国家机关可以依法查询、复制与调查处理事项有关的登记资料。二是查询资料的使用，规定查询登记资料的要向登记机构说明查询目的，不得将查询获得的资料用于其他目的，未经权利人同意，不得泄露查询资料。

　　27　不动产登记工作与房地产税收有何关系?

　　答：不动产统一登记的核心功能和目的，在于将分散的不动产权登记统一到一个部门，以更加有效保护不动产权利人合法权益，更加方便企业、群众办事。房地产税是否开征、何时开征由国家依法决定。尽管不动产统一登记工作是不动产税收的技术基础，对房地产税有配套作用，但没有不动产统一登记，房产税照样可以运转。所以，不动产统一登记工作与开征房地产税收没有必然关系。

　　28　对不动产登记申请资料有哪些审核要求?

　　答：对不动产登记申请资料的审核要求是：(一)申请书、证明文件、委托书、权属证明、调查材料、不动产测量资料等与国家规定的规范格式一致；(二)申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体一致；(三)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产一致；(四)权属来源证明材料或者登记原因证明文件与申请登记的内容一致；(五)法律、行政法规规定的完税或缴费凭证齐全；(六)不违反法律、行政法规的强制性规定。

　　29　不动产登记的程序是什么?

　　答：不动产登记应当按照下列程序进行，法律、行政法规另有规定的除外：

　　第一，申请。不动产登记申请是启动不动产登记程序的第一个环节。通常情况下，当事人不申请，登记机构不得办理登记。第二，受理。受理是登记机构对符合条件的登记申请予以接受的行为。第三，审核。不动产登记机构需要对申请登记的事项进行进一步的审核，是最终做出予以登记或者不予登记的决定。第四，登簿。是指不动产登记机构对符合登记条件的登记事项在登记簿中予以记载的行为。第五，颁证。颁证是指登记程序完成以后，依法向符合条件的申请人核发不动产证书或登记证明。

　　30　不动产登记簿的介质?

　　答：不动产登记簿应当采取电子介质，暂不具备条件的，可以采取纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿惟一、合法的介质形式。

　　不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有惟一、确定的纸质转化形式。

　　31　什么是不动产登记簿?记载哪些内容?

　　答：不动产登记簿是指由国家不动产登记机关制作的，用于记载不动产自然状态及权利设立和变动事项的专用簿册。可以是电子载体，也可以是纸质载体。不动产登记簿应当记载以下事项：(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；(三)涉及不动产权利限制、提示的事项；(四)其他相关事项。不动产以不动产单元为基本单元进行登记。不动产单元具有唯一编码。

　　32　全国不动产统一登记有什么意义?

　　答：第一，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。统一登记可以改变过去多头管理的现状。

　　第二，明确权利归属，稳定物权关系。

　　第三，提供课税依据，推进房地产税的立法。

　　第四，整合登记职责，严格行政管理。

　　第五，方便群众，降低登记成本。

　　第六，运用不动产登记的大数据，有效预防腐败。

　　不动产统一登记之后，全国不动产登记系统的互联互通将会逐步实现。不动产统一登记能进一步提高登记质量，避免产权交叉和冲突，有利于不动产的查询和保障不动产交易的安全，有利于政府治理效率和水平的提高。

　　33　不动产统一登记工作总体安排?

　　答：从2014年开始，力争1年左右时间基本完成各级职责整合和基础制度建设；1年左右时间逐步衔接过渡，统一规范实施；3年左右时间全面建立并完善各项制度；4年左右时间建立有效运行的不动产权登记信息管理基础平台。即：2014年基本完成各级职责整合，建立基础性制度；2015年健全配套制度，平稳有序实施；2016年全面形成制度体制体系，正常有效运行；2017年是实现信息共享，依法公开查询。

　　34　原有的分散登记有什么不好?

　　答：原有分散的不动产登记体制由于各部门登记方法、技术规程等不一致，很容易导致各种不动产权利的重叠、漏登现象；由于不同部门管理和登记，容易导致农林用地、农牧用地以及林牧用地之间的权属界线不清、权利归属不明确，引发诸多矛盾和纠纷。分散登记直接导致资源利用效益和社会管理效益低，交易活动不安全，公民和社会组织行使物权不方便等问题。

　　35　不动产权利证书与原证书记载的区别?

　　答：新的不动产权证书是将房屋所有权证和土地使用证合二为一，除有权利人、共有情况、坐落位置等房屋内容，权利类型、权利性质、使用期限等土地内容外，增加了二维码(用于防伪标示，以防作假)。不动产登记单元号，按照国家标准统一编码，具有唯一性，相当于证书记录的不动产在全国范围内的“唯一身份证号”。

　　36　房产交易后是否要办理不动产登记?

　　答：根据《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。为了保护产权人的合法权益，房产交易后最好及时办理不动产登记。

　　37　小产权房为什么不能登记发证?

　　答：不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动，不可能登记任何不合法的东西。我国法律法规明确规定了土地用途管制制度，因此，对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地、违法建筑物，是不能登记发证的。也就是说，小产权房其实是没有产权的房屋，不会被纳入不动产统一登记。

　　38　土地是否与房屋一起登记?

　　答：房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，依照国土资源部《在京中央国家机关用地土地登记办法》等规定办理。不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。

　　39　不动产登记对房价有何影响?

　　答：不动产统一登记后，由于建立了全国统一的不动产登记信息平台，它将为政府决策提供客观真实的数据基础，会使国家房地产调控政策更加合理、更有针对性，对抑制房价过快增长有积极作用，但没有直接影响。

　　40　继承不动产申请登记需要什么材料?

　　答：因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。

　　41　不动产登记需要审核哪些内容?

　　答：(一)申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；(二)权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；(三)不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；(四)法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。

　　42　哪些情况不用审核直接可办理不动产登记?

　　答：(一)人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；(二)人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的；(三)人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的；(四)法律、行政法规规定的其他情形。不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。

　　43　不动产权利证书的种类?

　　答：《不动产权证书》分单一版和集成版两个版本。单一版证书记载一个不动产单元上的一种权利或者互相兼容的一组权利。集成版证书上记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。目前，将会主要采用单一版证书。

　　44　哪些情况应申请抵押权变更登记?

　　答：(一)抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；(二)被担保的主债权数额变更的；(三)债务履行期限变更的；(四)抵押权顺位变更的；(五)法律、行政法规规定的其他情形。

　　(整理：鲁应龙)